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增值额:30-23.58=6.42(亿元)增值率:(6.42÷23.58)×100%=27%<50%
应纳土地增值税:6.42×30%=1.93(亿元)
※增值税
增值税及附加:1.40亿元
※土地增值税
增值额:25-23.55=1.45(亿元)
增值率:(1.45÷23.55)×100%=6%<20%
应纳土地增值税:0
增值税及附加:0.46亿元
笔者按:房地产项目开发产品会规划一定比例的商业,因商业售价较高,分摊成本有限,导致商业增值率高,负担的土地增值税相对较高,大多数开发商会采用自持经营,因权属未发生转移,商业运营不涉及土地增值税清算,但出租时仍需缴纳房产税、增值税及附加,因此对采取自持或出售,需对比二者企业纳税压力测算进行综合确定。
商业租赁房产税分为从价计征及从租计征,对自用商业,一般以商业原值的70-80%按1.2%征收率确定年度房产税;出租商业按实际收取的租金按12%确定月度应缴房产税。商业房产出租,出租方一般需按照9%税率缴纳增值税。
商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税,设计租赁合同就成为其中比较关键环节,本文就商业租赁合同中免租期和租金分成的设计对降低房产税、增值税方法进行浅析。
除租赁房产税外,增值税也是租赁合同需特别关注事项,按目前增值税征收政策,物业租赁税率为9%,物业管理一般纳税人为6%,小规模纳税人为3%,因此设计租赁合同时,可以将租金拆分,一部分为租金,剩余一部分为综合服务费,一般按8:2或7:3设计,需要注意的是,需将综合服务费的收取与物业费收取单位约定一致。
1、上一纳税年度收入规模超过1000万元的增值税一般纳税人(以下称“一定规模”的企业);
公司成立初期未向税务部门进行增值税一般纳税人登记,按小规模纳税人标准进行税务处理,公司2017年每月取得软件产品不含税销售收入2.5万元,年度应纳税所得税20万元。
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